Plusvalenze su immobili oggetto di Superbonus
Plusvalenze su immobili oggetto di Superbonus
Circolare AdE n. 13 del 13-06-2024 su Plusvalenze su immobili oggetto di Superbonus
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 ,
ha fornito chiarimenti e istruzioni operative riguardo la disciplina fiscale delle plusvalenze
in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili che abbiano beneficiato del Superbonus,
più precisamente in riferimento ad immobili che abbiano subito gli interventi
di cui all’articolo 119, del Decreto-Legge n. 34 del 2020 – “Decreto-Rilancio”.
Prima di tutto si chiarisce che rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione
tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus,
indipendentemente dal fatto che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal cedente
(ad esempio il proprietario) oppure dagli altri aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).
Con riguardo agli «interventi agevolati», la circolare precisa che non rileva la tipologia di interventi
– trainanti o trainati – effettuati sull’immobile oggetto di cessione,
risultando sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus
sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
Ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile non rilevano né la misura della percentuale di detrazione
potenzialmente spettante al contribuente con il Superbonus (misura normativamente ridotta nel corso del tempo),
né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione stessa
(in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per il cosiddetto “sconto in fattura”).
Plusvalenze su immobili oggetto di Superbonus
La nuova ipotesi di plusvalenza, secondo le indicazioni contenute nella circolare,
riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso – effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori –
e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile,
a esclusione delle ipotesi di interposizione disciplinate dall’articolo 37 del Dpr n. 600/1973.
Sono escluse dall’ambito applicativo della disposizione le plusvalenze relative agli immobili acquisiti per successione,
agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni
antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione,
qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
Per ciò che concerne il requisito temporale, la circolare individua,
come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni,
la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus;
tale data, in linea di principio, è comprovata dalle abilitazioni amministrative o
dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
I criteri di calcolo della nuova plusvalenza
La legge di bilancio 2024 modifica anche l’articolo 68 del Tuir e
definisce i criteri di calcolo della nuova plusvalenza.
Al riguardo, si ricorda che, in generale, la plusvalenza ha origine dalla differenza tra
il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o
il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Il novellato articolo 68 del Tuir prevede, per quanto riguarda la nuova ipotesi di plusvalenza,
dei criteri particolari per la determinazione del «costo inerente al bene»,
che variano a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al Superbonus e
la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di cinque anni oppure più di cinque anni.
Nel primo caso, la norma stabilisce che le spese relative agli interventi ammessi al Superbonus
non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto (o di costruzione) dell’immobile se,
congiuntamente:
– l’esecuzione dell’intervento agevolato abbia comportato la fruizione
del Superbonus nella misura del 110%
(al riguardo, la circolare precisa che, nel caso di fruizione dell’agevolazione
in parte nella misura del 110% e in parte in misura inferiore,
l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarda solo
le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%);
– siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore
o per la cessione del credito d’imposta
(a tal proposito, la circolare evidenzia che, nel caso di fruizione del Superbonus
attraverso la detrazione in quote annuali in dichiarazione,
non si verifica, nel calcolo della plusvalenza, l’irrilevanza delle relative spese).
Plusvalenze su immobili oggetto di Superbonus
Nel caso in cui, invece, tra la data di conclusione degli interventi agevolati con il Superbonus e
la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più di cinque anni,
laddove si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e
siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura
praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta,
nella determinazione dei costi inerenti all’immobile
si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.
Alla plusvalenza calcolata secondo i criteri sopra esposti
può essere applicata l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito
prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005, nella misura del 26%,
con le medesime modalità definite da tale disposizione.
Misure in materia di variazione dello stato dei beni
L’articolo 1, commi 86 e 87, della legge di bilancio 2024
introduce novità in materia di variazione dello stato dei beni
con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi ammessi al Superbonus.
Secondo la nuova norma, l’Agenzia delle Entrate,
sulla base di apposite liste selettive, verifica se sia stata presentata,
ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del Dm n. 701 del 19 aprile 1994,
anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
Nel caso in cui non risulti effettuata la presentazione di tale dichiarazione,
l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente un’apposita comunicazione,
ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636,
della legge n. 190/2014 al fine di sollecitare il contribuente
all’adempimento previsto (stimolo alla compliance).
Fonte: Centro Studi FIAIP
